BÀI VIẾT:
Đông đảo chuyên gia, DN và các cơ quan báo chí tới tham dự Diễn đàn "Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức" do chúng tôi (VCCI), phối hợp với Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản VN tổ chức sáng 27/7/2010. Điều này cho thấy “sức nóng” của thị trường BĐS nói chung và Hà Nội nói riêng tới công chúng và đặc biệt là DN.
Có thể nói, thị trường BĐS tại Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp. Trong những tháng đầu năm 2010, giá BĐS của Hà Nội tiếp tục tăng vọt.
Thị trường của... người bán
Theo ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nguyên nhân gây nên sự biến động mạnh của thị trường BĐS Hà Nội nói chung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính như nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Ngoài việc cung chưa đáp ứng đủ cầu, việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ cũng là nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ cũng cho rằng, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm tăng mạnh.
Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ, có những mảnh đất thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần. Bằng chứng cho thấy số thuế thu được từ chuyển nhượng BĐS tại khu vực ngoại thành không lớn. Theo báo cáo của Cục Thuế Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại bốn huyện: Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất chỉ hơn 7,6 tỷ đồng.
 |
| Tại Diễn đàn các đại biểu cho rằng quy hoạch và chính sách có nhiều thay đổi dẫn đến DN và người dân khó có thể tìm hiểu thông tin cụ thể về thị trường BĐS |
TS Nguyễn Văn Minh -Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN lại cho rằng tình trạng chậm tiến độ của các dự án BĐS khiến nguồn cung cho thị trường trở nên khan hiếm. Ông Minh dẫn chứng thời gian từ 1993 -1999, Hà Nội có khoảng 136 dự án khu đô thị, xây dựng nhà ở nhưng 100% đều chậm tiến độ so với kế hoạch.
"Sau khi Hà Nội mở rộng, việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm, đến nay mới công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn "đắp chiếu" - ông Minh bức xúc.
Theo ông Minh, Đề án phát triển Thị trường BĐS rất quan trọng nhưng Hà Nội đã qua 3 đời chủ tịch thành phố giờ vẫn chưa xây dựng xong. Không những vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ.
Chẳng hạn khu Đông Nam Trần Duy Hưng trước kia là quy hoạch dành cho tất cả các tỉnh thành, nhưng khi triển khai, đến nay không dưới 3 lần điều chỉnh cục bộ. Và cuối cùng trở thành trung tâm của các cơ quan hành chính thành phố. Còn khu “100 biệt thự vàng” sau 3 lần điều chỉnh cũng trở thành cao ốc...
“Giải thoát” dự án - “giải cứu” thị trường
Theo số liệu Thống kê dân số và nhà ở, Hà Nội có khoảng 7 triệu dân, và TP HCM là 8 triệu. Như vậy, Hà Nội có dân số lớn xấp xỉ số dân của TP HCM nhưng diện tích chỉ bằng 1/3 TP HCM. Trong khi đó, khoảng 800 dự án của Hà Nội bị phanh lại trong 2 năm qua do sáp nhập, quy hoạch Thủ đô khiến cho nguồn cung nhà ở Hà Nội càng trở nên khan hiếm. Điều đó càng khẳng định tiềm năng thị trường BĐS Hà Nội rất lớn.
Hiện nay, hiện các DN TP HCM đang chuyển sang phân khúc nhà thấp và trung bình, đồng thời mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, cá biệt đã có Cty "bắc tiến" ra Hà Nội (Cty Đất Xanh), sắp tới còn có Sacomreal, Vinaland...
Điều này cho thấy sự năng động và quyết liệt của các DN phía Nam sẽ tạo ra cục diện mới cho thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS Hà Nội nói riêng. “Đây sẽ vừa là cơ hội cho người mua hàng nhưng lại là thách thức cho các chủ đầu tư Hà Nội” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định.
 |
Đặc biệt, ông Nam cho biết, thời gian tới Thủ tướng sẽ phê duyệt quy hoạch Thủ đô, trong đó sẽ "giải thoát" cho 800 dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn 200 dự án nhà cao tầng. Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, góp phần làm giảm nhiệt cho thị trường này. Tuy nhiên, về lâu dài, cần phải đẩy mạnh lượng cung đồng thời phải định hướng cho DN, nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về cơ cấu chủng loại hàng hóa, dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn về nhu cầu thực của thị trường, làm minh bạch và trong sáng hơn thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội cũng cần ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.
Giải pháp lâu dài : Tầm nhìn và vốn
TS Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản VN nhấn mạnh cần phải minh bạch hóa thông tin. Ông Minh cho rằng ngoài việc “giải thoát” dự án, giải pháp lớn tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là phải tập trung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Công bố công khai quy hoạch được duyệt; xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể tổ chức triển khai thực hiện; Xây dựng cơ chế chính sách tài chính cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.
Trên cơ sở Quy hoạch được duyệt, thành phố cần có cơ chế công tác phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
|
Đồng tình với quan điểm trên, theo ông Thọ, trong thời gian tới Sở Xây dựng Hà Nội sẽ đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ đạo để sớm hoàn thành công tác quy hoạch Thủ đô, tổ chức thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắt được thông tin.
Bên cạnh đó, sở cũng đề nghị UBND TP ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.
Còn theo TS Nguyễn Đại Lai, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, một kế hoạch tài chính ổn định.
Thế nhưng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn cũng đổ trực tiếp vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Chính vì vậy, ông Lai nhận định một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường nguồn vốn BĐS ở Việt Nam chủ yếu từ Ngân hàng Thương mại (khoảng 70%), vốn tự có của doanh nghiệp từ 15% - 20%... Các phương thức huy động của DN phổ biến hiện nay là hợp đồng góp vốn;vay vốn; đổi sản phẩm đơn vị thi công, tư vấn; hợp tác cùng đầu tư giữa DN BĐS.
Tới đây, sự cởi mở của Nghị định 71/2010 về thị trường nguồn vốn sẽ giúp thị trường cũng như các DN thuận lợi hơn trong thu hút vốn qua việc phát hành trái phiếu, vay từ quỹ đầu tư nhưng không ưu tiên mua hoặc đăng ký nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm hạ tầng cho CĐT cấp II sau khi ĐBGPMB, CĐT cấp II muốn huy động vốn phải được CĐT cấp I đồng ý bằng văn bản và CĐT cấp I sau khi có chứng nhận quyền SDĐ; Hợp tác góp vốn chia sản phẩm hoặc lợi nhuận, không qua sàn đến 20% tổng sản phẩm mỗi dự án...
Kết thúc diễn đàn, dường như ý kiến của chuyên gia và DN đã nhất trí với nhận định, đó là những giải pháp đủ mạnh cho thị trường BĐS Hà Nội, chỉ có điều việc thực hiện các giải pháp ấy ra sao?
Ông Phan Thành Mai - Chủ tịch HĐQT Cty cổ phần Quỹ đầu tư BĐS VPBank: Hiện có ba điểm cơ bản về chính sách mở nguồn vốn cho thị trường BĐS VN - đó là, sự cởi mở Nghị định 71/2010 về Thị trường nguồn vốn Phát hành trái phiếu, vay từ Quỹ đầu tư nhưng không ưu tiên mua hoặc đăng ký nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm hạ tầng cho chủ đầu tư cấp II sau khi đền bù GPMB, chủ đầu tư cấp II muốn huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản và chủ đầu tư cấp I sau khi có Chúng nhận Quyền sử dụng đất; Hợp tác góp vốn chia sản phẩm hoặc lợi nhuận, không qua sàn đến 20% tổng sản phẩm mỗi dự án. Nhận dạng các kênh nguồn vốn có thể thấy là từ ngân hàng, quỹ đầu tư và quỹ tín thác. Chính vì vậy, có thể tập trung thí điểm theo mô hình quỹ REITs của Mỹ. Quỹ này xuất hiện năm 1960 như là một phương án để làm cho tài sản đầu tư sẵn có cho các nhà đầu tư cá nhân. REITs làm cho lãi suất vốn chủ sở hữu về tài sản thương mại: Chia thành cổ phần có thể được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ, dạng lỏng - các cổ phiếu trên Sở giao dịch thương mại lớn. Bà Trần Thu Hoài - Phó Tổng Giám đốc, Cty CP Tập đoàn Hà Đô: Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai cho mọi người dân nhưng tính ổn định và đồng bộ của chính sách chưa cao khiến tốc độ triển khai các dự án BĐS gặp nhiều vướng mắc, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Đặc biệt là khâu đền bù giải phóng mặt bằng do chính sách liên tục thay đổi. Ngoài ra, còn nhiều tồn tại trong các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị được quy hoạch để xây dựng nhà ở; thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ chưa được giải quyết kịp thời và quy hoạch chung đô thị còn yếu và chậm. Tại Hà Nội rất ít dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công trong 2010 do phải rà soát lại các dự án mới khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng. Ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó TGĐ Cty CP Sông Đà - Thăng Long: Trong đầu tư chung cũng như trong đầu tư BĐS nói riêng, không có chủ đầu tư nào có đủ vốn 100% ngay từ đầu. Ngoài vốn ngân hàng, một trong những kênh huy động hiệu quả mà nhiều dự án áp dụng là huy động từ dân, từ nhiều nguồn vốn khác nhau. Tuy nhiên, hình thức huy động này có sự khó khăn nhất định đối với DN VN bởi các chủ đầu tư nước ngoài chuyên nghiệp hơn từ phương án kinh doanh, hoạt động marketing, đến công tác hậu mãi... Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng là thị trường của niềm tin. Mà niềm tin này ngoài uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư, họ còn nhìn vào tương quan lực lượng các đối tác của chủ đầu tư. Phần đông người dân khi xem xét những dự án lớn có tư vấn thiết kế, ý tưởng, kết cấu, giám sát công trường... toàn bộ là người nước ngoài thì họ tin tưởng hơn. Chính vì vậy, các DN VN phải nâng tầm trình độ làm ăn bài bản, chuyên nghiệp và cần biết tin vào chính mình. |
Nếu bạn gặp khó khăn về ngoại ngữ hãy coppy tên try cập ( link ) của trang hoặc đoạn văn bản cần dịch dán vào trang Google dich . Xin cảm ơn các bạn đã ủng hộ chúng tôi !
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét